Estratégia e Vantagens Competitivas

Estratégia

Nossa estratégia é consolidar e expandir nossa posição de liderança no setor de shopping centers nas regiões em que atuamos. Nossa estratégia, para todos os nossos negócios, está orientada de forma que continuemos a ter os melhores ativos nas melhores localizações, a organizar nossa operação em regiões ou clusters bem definidos, bem como a fortalecer cada vez mais nossa marca.

Acreditamos que desta forma prosseguiremos firmes em nossa trajetória de crescimento de forma sustentável e com rentabilidade, entregando valor para nossos acionistas dentro ou acima de nossas expectativas e previsões. Os elementos principais de nossa estratégia são:

Manter a qualidade de nosso portfólio atual. Acreditamos que nosso portfólio atual nos proporciona uma sólida base para nossas operações e buscaremos assegurar que eles continuem a ser os melhores ativos em suas respectivas praças, de forma a melhor servir nosso público-alvo e manter nosso reconhecimento perante os segmentos de consumidores das classes "A" e "B" das regiões Sudeste, Sul e Centro-Oeste do Brasil. Para tanto, buscaremos:

  • Manter atualizados todos os equipamentos de nosso portfólio. Para que continuemos a ter ativos de qualidade, promoveremos a atualização contínua de todos os equipamentos do nosso portfólio atual, de forma que os elementos de arquitetura e mix de lojas e serviços continuem em alto padrão de qualidade e acompanhem as últimas tendências de consumo e de varejo.
  • Posicionar e fortalecer cada vez mais a nossa marca. Trabalhamos nos últimos 30 anos no desenvolvimento de uma marca forte, e continuaremos a fazê-lo. A marca "Iguatemi" simboliza alta qualidade e um mix diverso de produtos e serviços concebidos para os nossos consumidores alvo. Por meio de diversas ações de marketing, e do uso de nossa inteligência sobre tendências de varejo e consumo, buscaremos manter o posicionamento de nossa marca e sua associação aos padrões de qualidade e excelência demandados por nosso público-alvo.
  • Expandir nossos shopping centers atuais. Podemos expandir diversos de nossos shopping centers atualmente em operação. Expansões estão tipicamente sujeitas a menores riscos e oferecem maiores taxas de retorno, uma vez que reformas normalmente têm uma porcentagem maior de lojas satélites, fortalecem o shopping center existente e geram tráfego adicional de consumidores, sustentando ou aumentando nossos resultados com a operação de nosso portfólio atual.

Crescer de forma sustentável e lucrativa. Nosso plano de investimentos busca crescimento rentável e sustentável a longo prazo, com foco principal na geração de valor aos nossos acionistas, que será implementado por meio das seguintes ações:

  • Realizar a concepção, incorporação e administração de novos shopping centers. Acreditamos que o desenvolvimento de novos shopping centers nos permitirá criar instalações modernas que sejam consistentes com nossa marca e sejam projetadas especificamente para atender as necessidades de nosso público-alvo. Para tanto continuaremos a selecionar de forma criteriosa a localização de nossos novos empreendimentos; aplicando a eles arquitetura diferenciada; e proporcionando a eles mix de lojas de alta qualidade, com lojistas de renome nacional e internacional.
  • Realizar a concepção, incorporação e administração de novos Outelts Premium. A atuação no setor de Outlets Premium está alinhada com nossos negócios, nossa expertise, e ao nosso público de classes "A" e "B", e será uma das alavancas de crescimento da Iguatemi nos próximos anos.
  • Continuar a implantar projetos de uso misto. Continuaremos a aproveitar ao máximo o potencial de receita e rentabilidade de nossos shopping centers por meio da implementação de projetos complementares para uso misto, como torres comerciais e projetos residenciais próximos aos shopping centers. Esse tipo de ação, que também pode ser desenvolvida conjuntamente com parceiros estratégicos, cria sinergias recíprocas entre os shopping centers e os projetos de uso misto, aumentando a atratividade de ambos os empreendimentos. Buscaremos conceber nossos futuros empreendimentos sempre visando uso misto.
  • Adquirir maior participação em nossos shopping centers. Acreditamos que a aquisição de participações adicionais em shopping centers nos quais já detemos uma participação nos possibilita melhorar nossos resultados sem incremento de riscos, visto que já administramos e temos pleno conhecimento dos mesmos. Atualmente, possuímos uma participação média de 60% em nossos shopping centers e pretendemos adquirir participações adicionais nestes shopping centers por meio de nossos sócios à medida em que surgirem oportunidades.
  • Adquirir seletivamente participações em shopping centers existentes e outras companhias que operam no setor de shopping centers. O setor de shopping centers no Brasil é altamente fragmentado, e acreditamos que surgirão oportunidades interessantes à medida que o setor se consolidar. Pretendemos expandir nosso portfólio por meio da aquisição de participação em shopping centers nos quais não participamos atualmente e de outras companhias que atuam no segmento de shopping centers, o que acreditamos poder incrementar nossa posição estratégica, quando surgirem oportunidades apropriadas à nossa estratégia de crescimento sustentável e lucrativo.

Vantagens Competitivas

Acreditamos que nossas principais vantagens competitivas são:

Portfólio de shopping centers que acreditamos ser referência de qualidade para nosso público-alvo, localizados em regiões de grande poder aquisitivo. Nosso portfólio é composto por shopping centers que (i) acreditamos ser referência de qualidade para nosso público-alvo, predominantemente as classes "A" e "B", caracterizado por sua fidelidade e exigência de qualidade, e (ii) estão estrategicamente localizados nas áreas historicamente de maior poder aquisitivo e potencial de consumo per capita das regiões Sudeste, Sul e Centro-Oeste de acordo com IBGE. Acreditamos ser a principal referência com atuação no público das classes "A" e "B" na capital e no interior do Estado de São Paulo, os dois principais polos de consumo do Estado que tem a maior participação na economia brasileira, respondendo por 33,1% do PIB nacional em 2010. Além disso, estamos presentes em grandes capitais como Porto Alegre, Florianópolis e Brasília, nas quais acreditamos ser referência de qualidade para os mesmos públicos em cada uma destas praças. Nosso portfólio inclui, dentre outros, o Iguatemi São Paulo, o aluguel mais valorizado, por metro quadrado, da América Latina, bem como os shoppings Iguatemi Porto Alegre, Iguatemi Campinas e JK Iguatemi, que estão entre os dez shoppings com aluguéis mais valorizados do Brasil, de acordo com dados publicados da Cushman & Wakefield em 2012 e de companhias abertas do setor.

Histórico consistente de crescimento sustentável e rentável, decorrente da disciplina na execução de uma estratégia bem definida. Ao longo de nossa história, e especialmente desde nossa oferta inicial em 2007, acreditamos ter êxito em crescer de forma sustentável e rentável. Neste período, mais que duplicamos nossa ABL Própria, de aproximadamente 121 mil metros quadrados para aproximadamente 379 mil metros quadrados, por meio da aquisição de três shoppings, da realização de 18 operações de aumento de participação em nosso portfólio de shoppings existentes, do desenvolvimento de sete projetos greenfield e da implantação e entrega de cinco projetos de expansão. Como resultado, as vendas totais em nossos empreendimentos aumentaram 126,7%, passando de R$3.653 milhões no exercício social encerrado em 31 de dezembro de 2006 para R$8.280 milhões no exercício social encerrado em 31 de dezembro de 2012, e nosso EBITDA passou de R$73 milhões no exercício social encerrado em 31 de dezembro de 2006 para R$298 milhões (o EBITDA de 2012 foi ajustado pelas operações descontinuadas, excluindo o valor de R$108.2 milhões da venda do Shopping Iguatemi Rio em maio de 2012) no exercício social encerrado em 31 de dezembro de 2012.
Entendemos que esse histórico decorre da disciplina que tivemos, ao longo dos anos, em executar uma estratégia bem definida, focada em determinados aspectos, tais como:

  • atuação em regiões bem definidas, ou clusters, escolhidas em função de seu potencial de consumo, da concentração de público das classes "A" e "B" residente nestas regiões, e da proximidade de nossos empreendimentos já existentes, visando alavancar a base de relacionamentos comerciais estabelecidos e alinharmos com a logística de distribuição de nossos lojistas;
  • arquitetura diferenciada, com projetos desenvolvidos por arquitetos de renome internacional no campo de projetos comerciais;
  • mix de lojas de alta qualidade, com lojistas de renome nacional e internacional; e
  • manutenção de geração de caixa estável e forte, decorrente de nossos contratos de locação, que estabelecem pagamentos mensais de aluguel baseados em uma participação percentual nas vendas, aliada a um gerenciamento disciplinado de nossa dívida e estrutura
    de capital.

Marca altamente reconhecida, capaz de trazer proposição de valor diferenciada para donos de terreno, parceiros e lojistas nacionais e internacionais. Acreditamos ser a única empresa do setor de shopping centers no Brasil que criou uma marca unificada, com forte prestígio, ampla credibilidade e reputação e grande reconhecimento no mercado de varejo nacional e global. Desde 2008, a BrandAnalytics, em pesquisas publicadas anualmente pela revista "IstoÉ Dinheiro", vem classificando a "Iguatemi" como uma das 50 marcas mais valiosas do Brasil em todos os setores da economia, numa lista que inclui não apenas marcas locais mas também internacionais que operam no país, sendo que somos a única marca de shopping centers constante desta lista, além de termos consistentemente elevado nossa posição neste ranking ano a ano.

Acreditamos que isso também é resultado direto da execução de nossa estratégia, que nos levou à formação de uma carteira de shopping centers, com diversidade e qualidade de nosso mix de lojas e da consistência dos serviços que oferecemos. Nossa marca nos proporciona capacidade diferenciada de (i) atrair donos de terreno e parceiros de investimento para a negociação de novos projetos de incorporação; (ii) conquistar os locatários mais atraentes, dentre os quais marcas internacionais interessadas em operar no País; e (iii) manter baixo índice de vacância em nossos shopping centers. Como resultado, conseguimos gerar fluxo incremental de pessoas nos shoppings e projetos, e com isso valorizar os demais imóveis de cada empreendimento, que estão em torno de nossos shopping centers. Assim, nossa marca é elemento essencial de nossa proposição de valor e nos diferencia de nossos concorrentes.

Pioneirismo e cultura inovadora. Acreditamos que nossa história no setor é pontuada por diversas ações pioneiras e inovadoras, no que diz respeito ao mix de lojas, à oferta de produtos e serviços para nossos consumidores, ao desenvolvimento de projetos imobiliários e aos aspectos institucionais e de governança corporativa. No que diz respeito ao mix de lojas e serviços, acreditamos ter sido os primeiros a trazer marcas de renome internacional ao varejo brasileiro; os primeiros a contar com serviços de valet parking e salas de cinema com reserva antecipada de lugar em nossos shopping centers. No que tange ao aspecto de desenvolvimento de projetos imobiliários, acreditamos ter sido os primeiros a inaugurar um projeto de uso misto, o complexo Market Place, em 1995, bem como ter sido os primeiros a abrir um shopping no interior de São Paulo - o Iguatemi Campinas, em 1980 e os primeiros a abir um shopping no Sul do Brasil - o Iguatemi Porto Alegre, em 1983. No aspecto institucional e de governança corporativa, fomos a primeira companhia do setor a fazer uma oferta pública de ações e listar nossas ações na BM&F BOVESPA, em 2007. Acreditamos que nosso pioneirismo e inovação no setor de shopping centers reforça nossa capacidade de fidelizar o consumidor e de construir parcerias duráveis e consolidadas com nossos lojistas, fornecedores e parceiros. Um exemplo recente de nosso pioneirismo é nosso Shopping JK Iguatemi. Inaugurado em junho de 2012, o Shopping JK Iguatemi conta com 23 lojas de marcas internacionais que até sua inauguração não tinham presença no Brasil e 21 marcas nacionais exclusivas em shopping.

Sinergias entre shopping centers e incorporações imobiliárias. Desenvolvemos nossos shopping centers visando buscar receitas incrementais e assim aproveitar ao máximo o potencial construtivo excedente de nossos imóveis. Fazemos isso por meio de desenvolvimento de projetos de uso misto, no qual o potencial construtivo excedente em nossos empreendimentos é vendido ou permutado para o desenvolvimento de imóveis comerciais e residenciais. Nosso primeiro projeto de uso misto foi o complexo Market Place, inaugurado em 1995. Atualmente, todos os nossos projetos greenfield estão sendo desenvolvidos para uso misto e todos os demais empreendimentos estão sendo convertidos para essa finalidade. Existe grande capacidade de aproveitamento de sinergias em projetos de uso misto, os quais trazem, entre outros benefícios, um maior potencial de valorização do próprio empreendimento e dos imóveis no entorno do shopping centers e, também, aumento no tráfego de pessoas, o que conseqüentemente aumenta as vendas em nossos shopping centers.

Vantagem competitiva intrínseca em operar Outlets Premium no Brasil: De acordo com um estudo realizado pela Jones Lang Lasalle, acima de 50,0% dos consumidores brasileiros que frequentam shoppings centers no Brasil pertencem às classes "A" e "B". No caso dos Outlets Premium, o consumo é quase que exclusivamente direcionado ao público "A" e "B", e o principal motivador que leva este público ao outlet é a busca de marcas diferenciadas com desconto. Acreditamos ter uma vantagem competitiva intrínseca em operar Outlets Premium no Brasil, dado (i) nosso relacionamento com as principais marcas nacionais e internacionais, (ii) o posicionamento da marca Iguatemi e a (iii) forte presença regional da Iguatemi nas cidades mais adensadas das regiões Sul e Sudeste do país, com maior concentração do público "A" e "B" e, portanto, maior propensão à valorização das marcas diferenciadas.

Equipe de administração experiente e profissionais motivados. Dispomos de uma equipe motivada de executivos com comprovada experiência no setor de varejo e de shopping centers, que geraram crescimento e incrementaram nossa rentabilidade no passado, mesmo em períodos adversos da economia. Temos procurado, de forma consistente, alinhar os interesses de nossa administração e empregados com aqueles de nossos acionistas. Nossas políticas objetivam a retenção de profissionais qualificados, criação de ferramentas de gestão para melhorar sua eficiência, criação de oportunidades adicionais para promoção interna, programas de treinamento eficientes, avaliação de desempenho e remuneração adequada de nosso quadro de profissionais.

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